martes, 26 de septiembre de 2017

Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato)

Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato)
N° 7527 del art. 1 al 25

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, llamada ley de Inquilinato, la ley N° 7527, es la que viene a regular el arrendamiento en Costa Rica
El Capítulo I, Titulo Principios, en cual solamente se encuentra el artículo 1, nos indica el Objetivo General de esta ley.

ARTICULO 1.- Objetivo.
El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.
Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.”
El Estado debe regular y resguardar las relaciones jurídicas originadas en los arrendamientos, el Derecho a la vivienda dignan y adecuada a todos los costarricenses, además de los locales de otras índoles.
El Capítulo II, Titulo Ámbito de la Ley, tipifica los artículos 2 al 7, donde se indica la imperatividad, irrenunciabilidad de derechos, ámbito de aplicación, destino ilegal, inaplicabilidad de la ley.
ARTÍCULO 2.- Imperatividad.
Esta ley es de orden público.
Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.
Se desprende del artículo anterior que todo contrato que este contrario a la ley es nulo de pleno derecho, si no existe norma expresa será válido.
ARTÍCULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos.
Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.
La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratación.
Los derechos de las partes son inviolables y no se puede renunciar a ellas, como se indica en el artículo anterior, si llegase a ver una nulidad de pleno derecho de las estipulaciones en alguna de las cláusulas de dicho contrato, serán nulas, pero no será nulas las cláusulas del resto del contrato dejando el contrato en vigencia, salvo las que violen los derechos de alguna de las partes.
ARTÍCULO 4.- Ámbito de aplicación.
Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.
Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.
Del artículo anterior se desprende el ámbito de aplicación de esta ley, la cual es en todo el territorio nacional, y se manifiesta que todo contrato, verbal o escrito es válido para realizar un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.
ARTÍCULO 5.- Destino ilegal.
El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad públicos.
Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que contravenga esta norma.
Todo contrato que se realice de forma ilegítima o ilegal y que sea contraria a derecho es nulo.
ARTÍCULO 6.- Estado, entes descentralizados y municipalidades.
El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.
El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratación administrativa.
Todo ente Estatal que desee realizar un arrendamiento debe cumplir con esta ley, y las leyes conexas, y las propias de la contratación administrativa, y deben realizarlo por medio de una licitación para que cumplan las normas del caso.
ARTÍCULO 7.- Inaplicabilidad de la ley.
Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:
a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.
b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario oficial.
c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.
d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.
e) El arriendo de espacios publicitarios.
f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.
g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en especie.
h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
Capitulo III, título contratación, enmarca del artículo 8 al 19, y nos habla sobre el arrendamiento, la facultad de dar, facultad de recibir, contenido del contrato, destino doble, consentimiento, destino doble, consentimiento, vicios del consentimiento, Vicios redhibitorios, Convenio verbal y comprobante de pago, Exoneración fiscal, Fecha cierta, Notificación.
ARTÍCULO 8.- El arrendamiento.
Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.
Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta.
El artículo anterior define que es el arrendamiento, y el uso y goce temporal de una cosa, en este caso un bien inmueble, por un precio cierto y determinado. Define a su vez el nombre de las partes, el que da el bien se le conoce como arrendador, y el que paga la cosa se le llama inquilino, y el precio alquiler o renta.
ARTÍCULO 9.- Facultad de dar.
Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.
El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.
La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.
ARTÍCULO 10.- Facultad de recibir.
Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado.
Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.
En el arrendamiento, son de aplicación las prohibiciones contenidas en el artículo 1068 del Código Civil o las de cualquier otra disposición legal imperativa. La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

ARTICULO 11.- Contenido del contrato.
En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:
a) Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.
b) Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.
c) Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.
d) Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la contratación, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.
e) Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado.
f) Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.
g) Plazo del arrendamiento.
h) Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.
i) Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.
j) Fecha del contrato.

Del artículo anterior expongo un ejemplo de un contrato de arrendamiento en Costa Rica
Conste que entre nosotros  __________, mayor, casado/a una vez, comerciante_____,  cédula de identidad  número ________ y  vecino/a de San José_______________ (anotar domicilio) y en lo sucesivo, se  llamará “ EL  ARRENDANTE” y _________,  mayor, casado ______, cédula  de identidad número ______ y vecino de __________, y  quien  en adelante se llamará “ EL ARRENDATARIO”  HEMOS CONVENIDO en  el siguiente  contrato, que se  regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERO: Que  el arrendante, alquila al arrendatario quien acepta, su propiedad sita en __________, y que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, bajo sistema de Folio Real  matrícula ______, del partido de _______, una casa de habitación de una planta, de cemento, en donde se ubica un bar y restaurante y que se ubica en la siguiente dirección ________________ ( describirla ).  SEGUNDO:  Que el presente contrato tendrá una vigencia de un año contado a partir de la  firma del mismo, debiendo  ser entregada la casa al término del mismo, sea el día  ___________( poner fecha exacta ). Señalan los contratantes, que las prórrogas serán por escrito un mes antes de vencerse el plazo. TERCERO: Que  el  precio del arrendamiento es la suma de ¢ _______ colones, pagaderos por mensualidad adelantada los días ___________ de cada mes en dinero en efectivo o por medio de depósito a la cuenta corriente numero __________ en colones, del Banco de _________, por consiguiente, cualquier recibo de depósito realizado a la cuenta por parte del arrendatario, se tendrá como recibo de alquiler para todos los efectos. Se prohíbe el pago en fecha posterior. El precio tendrá un incremento del quince por ciento anual.  CUARTO: La falta de pago o la mora en una mensualidad da por resuelto el presente  contrato y autoriza a la arrendante a interponer el respectivo proceso de  desahucio. QUINTO: El consumo de energía eléctrica será pagado por el arrendatario y el consumo de agua y telefónico también. La falta en el pago del mismo será causal de desahucio. Se compromete el arrendante a pagar los recibos que quedaren pendientes al desalojar la casa o  que se le rebaje del Depósito de Garantía la suma necesaria para cubrir tales recibos. Asimismo se  compromete el arrendatario a exhibir los recibos cancelados cada vez que así lo solicite el arrendante. SEXTO: El inmueble se entrega en perfecto estado de conservación con instalaciones eléctricas completas, llavines, cañerías en perfecto estado y se compromete devolverla o entregarla en las mismas condiciones la casa,  sea cual fuere la causa de finalización del  presente contrato. Cualquier reparación que deba de realizarse al inmueble una vez desocupado será tomada del Depósito de Garantía, pudiendo ser cobrado cualquier diferencia en la vía correspondiente. SETIMO: La casa será destinada para la habitación del arrendatario y no podrá el arrendatario cambiar libremente el destino de la vivienda, salvo por acuerdo expreso de ambas partes, por consiguiente, sé prohíbe el cambio en el destino total o parcial del inmueble. OCTAVO: Sé prohíbe el subarriendo, la cesión, o préstamo de la casa sea total o parcial. NOVENO: Cualquier mejora en la casa deberá de contar con el visto bueno de la arrendante, por escrito y si las mejoras no pueden ser desprendidas sin causar perjuicio en el inmueble, se entenderá estas como incorporadas al inmueble mismo. DECIMO: No podrá el arrendatario conservar sustancias peligrosas, de fácil combustión, o explosivas en la casa arrendada, ni sustancias ilícitas como estupefacientes o fármacos.  DECIMO PRIMERA: El arrendatario podrá dar fin al contrato en el momento en que lo estime pertinente, pero deberá de dar aviso por escrito y con un mes de anticipación de su intención de abandonar la casa, la falta de aviso, dará derecho a la arrendante a retener el depósito y abonarlo como indemnización de daños y perjuicios, pudiendo cobrar en la vía correspondiente cualquier diferencia por concepto de daños que se hubieren provocado. DECIMO SEGUNDA: Cualquier prorroga del presente contrato así como cualquier modificación a cláusula alguna deberá forzosamente de ser dada por escrito. DECIMO TERCERA: Para efectos de las cláusulas anteriores se establece  Depósito de Garantía en la suma de ¢ _______  colones, que se pagaran al momento de la firma del presente contrato. Asimismo se manifiesta que  el Depósito será aplicado  para lo señalado en las cláusulas anteriores precitadas.  DECIMO CUARTA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de la presente  contratación da derecho a rescindir el contrato de pleno derecho y entablar el respectivo proceso de Desahucio. DECIMO QUINTA: Podrá el arrendante visitar la casa al menos una vez al mes para verificar el buen estado de la misma, visitas que podrán efectuarse si el arrendante avisa al arrendatario con al menos veinticuatro horas de antelación. En fe y  constancia de lo anterior firmamos en la ciudad de  Cartago, a las ___ horas del día _____ del mes de __________ del año ____________.

ARTÍCULO 12.- Destino doble.
De concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa arrendada. En caso de duda, se tendrá por destino principal el de habitación.
ARTÍCULO 13.- Consentimiento.
El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que convienen en cosa y precio.
El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que, necesariamente, se deduzca su voluntad.
En teoría los contratos son la expresa voluntad entre las partes, pero  a mi criterio por lo general es la voluntad del arrendatario de alquilar su bien inmueble, este tipo de contratos deja de ser un contrato bilateral y comienza hacer un contrato unilateral de adhesión, como los contratos de tarjetas de crédito de los bancos, donde hay que adherirse aceptando las condiciones. Este punto es de gran controversia y se presta para interpretaciones.  

ARTÍCULO 14.- Vicios del consentimiento.
Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza, intimidación o dolo.
El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios. Será indemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la contratación.
El consentimiento debe ser de forma libre para que tenga validez de lo contrario es nulo.

ARTÍCULO 15.- Vicios redhibitorios.
En lo referido a vicios redhibitorios, se estará a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil.
ARTICULO 16.- Convenio verbal y comprobante de pago.
En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las características propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil.
El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento.
Aunque no es exigido por ley, es aconsejable contar con un contrato escrito que refleje los términos y condiciones aplicables al contrato. En este caso, las partes no dejan la interpretación o establecimiento de aspectos tan importantes como terminación, depósito de garantía, pago de servicios públicos, mejoras, reparaciones, inspecciones y notificaciones, entre otros, a las presunciones de ley o a los tribunales.

ARTÍCULO 17.- Exoneración fiscal.
Los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en documento privado, así como los documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.
ARTICULO 18.- Fecha cierta.
Las autoridades judiciales en materia civil del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras formas autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo contrato, nota o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta ley.
La actuación judicial se realizará a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolución ni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o timbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una razón breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale la Corte Plena.
ARTÍCULO 19.- Notificación.
Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato.
Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo del documento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se entregará a cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se halle en la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales casos, a falta de notario, la notificación se practicará ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.
En el capítulo IV, título Bienes, se enmarcan los artículos del 20 al 25, el bien arrendado, bienes muebles no fungibles, servicios básicos y excusión de pagar, usufructo, fideicomiso, condominio.  
ARTÍCULO 20.- El bien arrendado.
La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.
ARTÍCULO 21.- Bienes muebles no fungibles.
También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben ser individualizados en el contrato según sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo que sirva para identificarlos.
Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de arrendamiento.
ARTÍCULO 22.- Servicios básicos y excusión de pagar.
No pueden arrendarse edificaciones para vivienda o cualquier otro destino, sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad, excepto los inmuebles ubicados en zonas rurales donde no existan esos servicios. En tales casos, el arrendador proveerá al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.
Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones técnicas y los estándares mínimos de calidad, vigentes a la fecha de la construcción de la vivienda.
La falta de servicios básicos y adecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato. En estos casos, le corresponderá al interesado acudir al procedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.
ARTÍCULO 23.- Usufructo.
El usufructuario puede arrendar el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho.
Al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda sujeto a los términos y las condiciones del derecho de usufructo que constan en el Registro Público, los cuales deben ser advertidos por el usufructuario al formalizar el contrato.
Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el párrafo segundo de este artículo, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.
El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo.
ARTÍCULO 24.- Fideicomiso.
El fiduciario puede arrendar el bien inscrito a su nombre en propiedad fiduciaria, en el Registro Público.
Al celebrarse el contrato, el fiduciario deberá advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario no cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.
El contrato de arrendamiento contrario a las cláusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Público es nulo.
ARTÍCULO 25.- Condominio.
El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede ser arrendado.
El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con estricta sujeción a las facultades y las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966, y en el Reglamento del condominio; además, debe acatar los acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el contrato.
Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta.
El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.
Si desean asesoría del tema podemos concertar una cita, nuestras oficinas están ubicadas en Cartago. Estamos para serviles. 


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